住宅ローンの種類、金利の種類、返済方法についてメリット・デメリットを含めてご説明いたします。
そもそも、資金計画とは？
先ず、自宅の購入及び建て替えを検討した場合、考えなくてはならない点として資金計画が挙げられます。そもそも資金計画とは簡単に言うと「住宅を購入する際にかかる費用の計画」となるのですが、その内容として大きく分けて、「土地の購入にかかる費用」、（建て替えの場合は必要ありません）「建物を建てる費用」、登記の費用やローンを組んだ場合銀行に対して必要となる申込手数料や保証料などの「諸費用」と呼ばれるものに分けられます。これらの費用を別々に算出し、今回の購入にいくらの費用が必要なのかを事前に計画を立てることが通常、資金計画と呼ばれています。
資金計画の考え方
資金計画を立てる前に最も重要となる点として「私たちはどれぐらいの金額の物件が購入できるのか？」もしくは「今回の建て替えや、リフォームにどれくらいの金額を掛けられるのか？」という点を把握することです。貯金が沢山ありローンを組む必要が無い。全て現金！！と言う方は工務店なりで希望の内容の見積もりを取り、オーバーした場合はそれらと検討の上、予算内に収まるよう相談すれば良いかと思います。その他の方の場合、ほとんどの方が住宅ローンを組むこととなります。この住宅ローンをいくら借り入れるのかを把握することが、これらを検討し資金計画を立てる上で重要となります。
銀行での借り入れの目安の考え方は？
住宅ローンの場合、その方の年収や勤め先等の条件で、今回の借り入れが妥当かどうかの審査が行われます。その審査が問題なければ住宅ローンとして借り入れができるのですが、多く借り過ぎても後々の返済が苦しくなる可能性もあります。そして検討しているより少ない金額しか借り入れ出来ないのであれば計画を変更しなくてはなりません。それでは何を目安に借入金額を決めればよいのでしょうか？簡単には、①銀行で決められている返済比率により算出し、借入限度額を検討する。②今の家賃駐車場の金額を合計し、その金額を月々の返済額とし借入額を逆算する。の２点が挙げられます。
銀行で決められている返済比率からの算出による借入額の考え方
通常銀行で借り入れをされる場合、それぞれの銀行で返済比率が定めされています。返済比率とは年収に占める返済額の割合となりますが、銀行等の住宅ローン窓口で昨年の源泉徴収額（税込）を伝えると、その銀行では返済比率内でいくらまで借り入れ出来るかを算出してくれます。この金額から月々の返済額を計算し返済可能かどうかを判断し借入額の目安を付けます。
現在の家賃、駐車場の合計金額からの借入額の考え方
家が完成し住宅ローンが始まったとして、月々支払う金額が増え過ぎてしまい生活に支障をきたすようでは、何のために新居を購入したのか分からなくなってしまいます。そこで考え方として現在の家賃、駐車場の合計額を月々の支払額とし借入金額を確定する方法があります。ローンの返済額が現在のそれらの支出と変わらない金額であれば、生活に支障が出ないからです。この返済額から逆算しその金額を借入額とすると、無理のない返済金額でスタートすることができます。
これらを踏まえて資金計画の立て方
無理のない借入金額が決まると、必然的に前に述べた「建て替え、購入できる物件の価格」が必然的に見えてきます。今回のこれらの価格と照らし合わし、借入金額でまかなうことが出来、返済金額に無理がなければ、それらは妥当であると考えられます。物件の価格が大きい場合は、その分の自己資金を出せるのか、金額自体を検討する必要があります。 尚、現在では諸費用も住宅ローンで借入出来る銀行もありますが、無理のない資金計画を立てるなら諸費用については自己資金の範囲内で考えるのが良いかと思われます。ここまで確定すると「土地の購入金額」（建て替えの場合は発生しません）＋「建物の購入金額」－「借入金額」＋「諸費用」を計算することにより、不足があれば自己資金で賄えるのかを検討し、それが可能であれば購入可能な計画として資金計画を立てることができます。
